최근 역전세 현상으로 인해 임대인과 임차인 모두 보증금에 대해 걱정이 많은데요. 오늘은 보증금이 걱정인 임대인과 임차인을 위한 역전세 전세대출, 반환대출 조건 금리와 특례반환보증 가입에 대해서 알아보겠습니다.
역전세 전세대출, 반환대출 조건 금리 신청절차 알아보기
역전세란?
□ 역전세 뜻 : 부동산 가격의 하락으로 기존 전세가격보다 새로 계약하는 신규 전세가격이 더 낮아지는 현상을 의미합니다.
□ 역전세로 인한 문제
- (임대인 측) 임차인(=세입자)이 2억원에 전세 계약을 맺고 살다가, 주변에 더 낮은 신규 전세가격인 1억 5천원으로 옮긴다고 했을때, 임대인은 계약이 끝난 시점에서 2억원을 돌려줘야 하는데, 만약 2억원이 투자 중이라면 임차인에게 계약 시점에 보증금 반환이 어려운 상황이 생길 수 있고, 그로 인해 임차인(=세입자)은 이사하기도 힘들고, 괜히 5천만원이라는 금액에 대한 손해(=만약 5천만원을 은행에 예금했을 경우 수익) 등이 발생합니다.
-
(임차인 측) 위에서도 설명 했듯이, 이사 시점에 다른 곳으로 이사하기 위한 전세자금이 묶여서 이사가 어려울 수 있고, 발생은 하지 않았지만 투자를 했을때 기대 수익이 손해로 생각 될 수 있습니다.
역전세 문제 해결을 위한 정부 대처 방안
□ 23년 하반기 경제정책방향에 따른 후속조치 발표
- 역전세 처한 임대인을 대상으로 전세보증금 반환이 목적인 대출에 한해 대출규제를 완화하기로 발표하였습니다.
▶ 전세보증금 반환 목적 대출규제 완화 내용
- 세입자 보호조치를 전제로 23년 7월 말부터 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 한해 대출규제 완화
-(임대사업자) RTI(임대소득/이자비용) 하향(1.25~1.5배<규제지역> → 1.00배)
-(개인) DSR 40% 대신 DTI 60% 적용(특례보금자리론 반환대출 수준)
◎ DSR, DTI 개념알기
(공통점) 소득 관련 대출한도 계산하는 개념임
(차이점) DSR은 다른 대출의 원금과 이자를 고려하는 개념이고, DTI는 다른 대출의 이자만 고려하는 개념입니다. 즉 DTI를 적용하면 대출 받는 입장에서는 훨씬 수월합니다. 본인걸 계산하고 싶으신 분들은 아래 사이트 클릭 하시기 바랍니다.
◎ LTV 개념알기
– 주택을 담보로 돈을 대출할 때 인정되는 자산가치 개념입니다. DSR과 DTI를 고려하더라도 LTV까지 은행에서는 참고 하기 때문에 알고 있으셔야 합니다. 계산사이트는 아래와 같습니다. LTV 등 계산 바로가기 클릭!!!!
역전세 반환대출 대출 한도 계산법
□ 후속 세입자 계약 유무에 따라 계산법이 2가지로 나누어 집니다.
1) 후속 세입자가 있는 경우
① DTI 60% 미만과 LTV 70% 미만 으로 계산하였을 때 나오는 금액 중 더 낮은 가격
② 1번의 대출가격과 후속 세입자의 전세가격을 더한 가격 : KB시세의 90% 미만이어야 합니다.
2) 후속 세입자가 없는 경우
○ DTI 60% 미만과 LTV 70% 미만 으로 계산하였을 때 나오는 금액 중 더 낮은 가격을 대출 할 수 있습니다.
– 물론 신규 세입자가 들어오면 신규 세입자의 전세금은 전액 대출상환에 사용하고 보증보험을 들어 주어야 합니다.
역전세 반환대출 취급시 임대인 주의사항
□ 역전세 반환대출을 받는 집주인은 무조건 특례반환 보증보험 가입은 필수입니다.
– 가입 하지 않으면 대출 나오지 않습니다.
□ 후속 세입자가 전입 후 3개월 이내에 보증 미가입 시 역전세 반환대출이 회수될 수 있습니다.
□ 임대인(=집주인)은 반드시 위 내용을 후속 세입자와 전세계약시 특약사항으로 추가해 세입자를 보호해야 합니다.
□ 23년 7월 3일 이전 계약건에 한해서 정책 적용을 받을 수 있습니다.
□ 공인중개사를 통한 임대차 계약건만 인정되고, 반환 대출 기간 동안 신규주택 구입이 금지된다는 점을 꼭 확인 하시기 바랍니다.
역전세 반환대출 보증 3사 보험 안내
□ 특례반환보증은 세입자를 보호하기 위해 임차보증금 상한 없습니다.
- 다만, 임차보증금과 선순위근저당권이나 선순위 임차보증금(단독, 다가구)과 같은 선순위 채권을 합한 가격이 주택가격의 90%를 초과하면 가입할 수 없는 점 참고 하시기 바랍니다.
특례반환보증 뜻과 신청절차
□ 특례반환보증 뜻
- 역전세 반환대출을 받은 임대인의 후속 임차인(=세입자)을 보호하기 위해 정부에서 출시한 특례 상품입니다.
-
임대인(=집주인)은 역전세 반환대출 규제 완화를 적용 받기 위해서는 후속 세입자와 전세계약을 진행할 때, 세입자 보호조치로 특례반환보증에 반드시 가입하고, 보증료는 임대인이 납부해야 합니다.
-
만약 후속 세입자가 보증료를 납부한다면 집주인은 세입자에게 그 비용을 1개월 이내에 지급해야 합니다. * 최초계약에 한정되고, 갱신계약의 경우 불포함입니다.
□ 특례반환보증 신청절차
1) 주택도시보증공사(HUG) 가입방법
- HUG 특례반환보증은 각 HUG 영업지사와 위탁은행을 방문하거나 비대면 신청을 통해 가입할 수 있습니다.
-
지사와 위탁 은행 위치, 연락처 등은 아래 HUG 홈페이지에서 확인 하실 수 있습니다.
2) 한국주택금융공사(HF) 가입방법
- HF, 위탁금융기관 방문
3) SGI 서울보증보험 가입방법 : 지사 방문
세입자 분들중에 청년 전세대출을 알아보고 계신다면 아래 포스팅인 청년 전세대출 종류 3가지, 조건과 이자를 확인하시면 정부지원 상품을 더욱 자세히 알아 보실 수 있습니다.