임차권 등기 명령 들어 보셨나요? 저는 현재 임대차 계약이 만기가 되었음에도, 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 2달 전에 이미 재계약 의사가 없음을 말했고, 다른 집과 새로운 임대차 계약을 한 상황에서 머리가 아픕니다. 일단 급한대로 부모님께 돈을 빌려 새로운 집주인에게 보증금은 주었는데, 제 보증금은 돌려받지 못해서 이사도 가지 못하고 이리저리 알아보다가 임차권 등기 명령 제도란 걸 알게 되었습니다. 인터넷 뒤져서 정리한 내용을 공유하오니 비슷한 처지에 있는 분들이 보시면 좋겠습니다. 임차권 등기 명령 신청 방법 부터 준비 서류, 절차 비용 등을 한번에 정리해 보고자 합니다.
임차권 등기 명령 이란?
▶ 세입자가 해당 건물을 빌려서 이용할 수 있는 권리를, 집주인의 동의 없이 누구나 알 수 있도록 법원이 강제로 등기하는 것을 말합니다.
▶ 임차인(=세입자)은 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 건물에 대한 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 보장이 됩니다. 즉 건물 등기부에 빨간줄을 긋는다고 생각하시면 됩니다.
▶ 즉 세입자(=임차인)가 임차권등기명령제도를 신청하면 법원에서 판단하여 세입자의 권리가 있음을 제 3자에게 알리고 집주인의 소유권에 일부 제한을 두는 것입니다.
▶ 세입자는 보증금을 보호받기 위해서 대항력(주민등록과 점유)이 필요한데, 임차권 등기가 되면 세입자는 대항력을 상실하더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이때 다른 곳에 이사가더라도 기존 권리를 유지할 수 있게 되는 것인데요. 그래도 이사는 하지 말고 그 집에서 보증금 돈 받으실때까지 사시는게 좋습니다. 당연히 집 열쇠는 반납하지 마시구요.
▶ 또한 보증금에서 일부 금액을 떼고 돌려주는 집주인도 있는데요, 합리적인 이유가 있다면 괜찮지만 그렇지 않은 경우 일부 못 받은 보증금을 근거로 임차권 등기명령도 신청할 수 있습니다.
임차권 등기 명령 신청 방법과 서류, 소요기간
신청방법 및 참고사항
▶ 계약 종료일 이후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자는 임대차계약서를 비롯한 건물과 관련된 정보를 가지고, 법원에서 임차권등기명령 신청을 할수 있습니다.
▶ 임대인(=집주인)의 입장에서는 자신의 소유권에 제한이 걸리니, 보증금을 더 빨리 돌려주려고 할 것입니다. 만약에 임차권등기명령 이후에도 보증금을 돌려주지 않으면, 이 임차권을 근거로 하여 경매신청을 통해 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
▶ 계약만료 전에는 임대인(=집주인)의 동의를 얻어야 신청할 수 있지만, 계약만료 후에는 필요한 서류를 갖춰서 관할 법원에 가면 신청할 수 있습니다.
▶ 임차권등기명령 해지는 임차인만 할 수 있고, 해지를 해도 말소 내용까지 등기부등본에 남아 있기 때문에 임대인은 다음 세입자를 구하기가 어려워집니다. 그래서 보통 임대인에게 임차권 등기명령을 한다고 하면 대부분 보증금을 돌려주게 됩니다.
▶ 임차범위는 임대차계약서에 따라 구체적인 범위를 기재하시면 되고, 임대차 계약에 따라 임대차 임차범위가 집합건물전부인 경우도 있고, 일반건물의 일부인 경우도 있습니다. 건물의 일부인 경우 건물호수 임차면적을 기재하고 도면을 첨부하여 임차범위를 특정하여 기재하여야 합니다.
신청서류
▶ 아래 신청서류 6종을 들고 계약서상 주소의 관할 법원에 가서 제출하면 됩니다. 접수가 완료되면 사건번호가 접힌 접수증을 주니 잘 가지고 계셔야 합니다.
① 임차권 등기명령 신청서 1부
- 법원 사이트나 서울시 전·월세 종지원센터에 양식이 있습니다.
② 인지, 송달료, 증지
- 관할법원에 가서 법원 임차권 등기명령 신청 담당자에게 전화하거나 찾아가서 송달료, 증지 비용을 묻고, 은행에 제출하고 영수증을 첨부하면 됩니다.
③ 등록세 및 교육세 납부 영수증
- 관할 구청 세무과에 가서 임차권 등기명령 때문에 등록세, 교육세를 낸다고 하면 간단한 신청서 작성 후에 지로를 줍니다. 지로를 가지고 가까운 은행에 비용을 납부하고 영수증을 첨부하면 됩니다.
④ 임차인의 주민등록표 초본 혹은 등본
- 관할 주민센터나 인터넷 정부24를 이용하면 됩니다.
⑤ 임대차 계약서 사본
- 반드시 확정일자가 찍혀 있는 계약서 이어야 합니다. 계약 만료 후에는 확정일자를 받을 수 없기 때문에 임대차 계약 하자 마자 받으시는게 좋습니다.
⑥ 건물 등기부 등본 1통
- 등기소 혹은 인터넷에서 발급받으면 됩니다.
⑦ 부동산 목록 6부 : 간단히 그리면 됩니다.
소요기간
▶ 법원에 신청하면 10일에서 14일 정도의 심사기간이 있게 됩니다. 2주 후부터는 법원 홈페이지에서 사건 열람이 가능합니다.
▶ 심사가 끝나면 서면으로 주인에게 통보 후 등기부에 등록이 됩니다.
▶ 임차권등기명령이 발효되고부터는 연 5%의 보증금 지연 이자까지 받을 수 있습니다.
임차권 등기 명령 소요비용
▶ 임차권등기명령신청비용은 크게 등기신청수수료, 등록면허세, 인지대 및 송달료, 기타 비용 등이 있습니다. 아울러 소요비용은 나중에 임대인(=집주인)에게 청구가 가능합니다.
① 등기신청수수료 : 1건당 3,000원을 납부 합니다.
- 법원 인터넷 등기소를 이용하고, 전자소송을 한다면 납부확인서에 있는 납부번호를 확인하고, 등기신청수수료 납부확인서를 제출하면 됩니다.
② 등록면허세 : 1건당 7,200원을 납부 합니다.
- 위택스 사이트 에서 납부 후 납부확인서를 출력해서 사용 합니다.
③ 인지대 및 송달료 : 인지대는 2,000원이고 전자소송 진행시에는 10% 할인된 1,800원을 납부합니다. 송달료는 1인당 3회분의 송달료를 납부하므로 신청인, 피신청인이 각 1명인 경우에는 28,200원을 납부합니다.(송달료 1회분 4,700원 * 6회분 = 28,200원)
④ 기타비용 : 건물등기부등본 발급비용(1,000원), 주민등록초본 발급 비용 등이 있습니다.
임차권 등기 명령 내용 증명 예시
▶ 내용증명은 한번에 걸쳐서 보내지 않고 최소 2차례 이상 보내기 때문에 2개의 예시를 첨부하오니 참고하시기 바랍니다.
▶ 내용증명 1차 발송본 예시 클릭해서 다운 받으시기 바랍니다. !!!
- 이렇게 작성한 내용증명은 3장을 출력(수신인/발신인/우체국보관용)해서, 우체국에 가서 내용증명 발송을 요청하시면 됩니다.
▶이렇게 하신 다음 임대인과 통화를 한 후, 임대인이 그래도 거부하면 내용증명을 2차로 보내시면 됩니다. 2차에는 혹시 몰라서 부동산쪽에도 같이 보냈습니다.
▶ 내용증명 2차 발송본 예시 클릭해사 다운 받으시기 바랍니다. !!!
- 2차 내용증명은 1차와 같고 수신인에 중개인을 적어줘야 우체국에서 발송이 가능하고, 내용만 조금 더 추가 하였습니다.
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[폐문부재]라는 사유로 내용증명이 반송되는 경우가 있는데, 이럴때는 반송된 내용증명과 본인의 신분증, 계약서를 들고 해당 주민센터를 찾아가서 보증금 반환을 이유로 내용증명을 보냈는데 반송되었다고 하면, 임대인(=집주인)의 주민등록 초본을 발급해 줍니다. 그리고 나서 확인된 주소로 내용증명을 한번 더 보내시면 됩니다.
전세나 월세 등 임대차 계약을 준비하시는 분이라면 이 상황까지 오기 전에 미리 전세사기 예방법을 알아두시면 좋겠습니다. 8가지를 확인해야 하니 귀찮을 수 있지만, 큰 돈이 오가는 계약이고 미리 예방법을 알아두지 않으면 지금처럼 더 귀찮을 수가 있으니깐요
참고하시라고 전세사기 예방법 등기부 등본 확인 등 8가지 방법 포스팅을 공유 합니다.