최근 집값을 확인하기 어려운 신축빌라에 대해서 집단적으로(일명 빌라왕, 세모녀 사건 등) 시세를 조작하여 고의적으로 깡통전세건물을 만들어 전세보증금을 편취하는 사고가 다량으로 발생하여 문제가 커지고 있는데요. 저도 신혼초기에 전세를 처음 계약 하면서 인터넷을 뒤져보면서 어떻게 하면 조금이나마 사기 당하지 않고 내가 편안히 살집을 고를 수 있을까 많이 고민했던 기억이 납니다. 그 때 전세사기 예방법을 검색하면서 등기부 등본 확인 등 8가지 방법을 정리 해 놓았는데요. 오늘 그 내용을 써볼까 합니다.
전세사기 예방법 등기부 등본 확인 등 8가지 방법 알아보기
1. 집주인 신원과 세금체납 확인, 건축물 대장 확인하기
▶ 공인중개사를 통해 계약 체결 전에 안내받은 집주인과 실제 등기상 집주인이 다른 경우가 발생할 수 있습니다. 이때 등기상 집주인을 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해 집주인의 신분증, 인감증명서를 확인하고, 전세 계약후에도 등기를 떼어 보는 등 명의 변경 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대인이 미납한 국세가 있을 경우, 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
▶ 2023년 3월부터 공인중개사를 통해 집주인 동의 시, 집주인의 국세와 지방세 체납 사실을 확인할 수 있고, 체납사실 파악은 전반적인 임대인의 경제적 능력 파악에 도움이 되므로 공인중개사를 통해 집주인의 국세와 지방세 체납 사실을 확인해야 합니다.
- 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일 ~ 임대차 기간 시작일 까지 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참하여 해당 지역의 세무서를 방문하여 열람신청을 하면 됩니다.
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임차보증금 1천만원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람이 가능합니다. 임대차 계약 전이거나 보증금 1천만원 이하 계약은 동의를 필요로 합니다.
▶ 건축물 대장을 확인해서 무허가, 불법건축물 등록 및 주택 용도 여부를 확인해야 합니다. 정부24 또는 건축행정시스템(세움터)에서 확인하실 수 있습니다.
- 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크 하셔야 합니다.
2. 믿을만한 공인중개사를 통한 거래 추진
▶ 한국공인중개사협회 누리집을 통해 해당 지역에서 개업한 공인중개사인지 조회할 수 있고, 중개보조원은 국가공간정보포털 홈페이지 열람공간 부동산중개업 조회란에 이름을 넣으면 진위를 확인할 수 있습니다.
▶ 계약을 진행하는 사람이 중개보조원인지, 공인중개사인지 확인을 하고, 성실하게 매물에 대해서 설명하고 확인하는지도 확인해야 합니다.
▶ 또한 정상적인 거래의 경우, 공인중개사 사무실에서 계약을 하기 때문에 사무소에 공인중개사 자격증이 비치 되어 있는지 확인하시기 바랍니다.
3. 전세사기 보증보험인 전세보증금반환보증보험 가입
▶ HUG, HF, SGI서울보증 등을 통해 전세사기 보증보험 신청 가능 여부를 사전에 임대인에게 확인하셔야 합니다.
▶ HUG(주택도시보증공사) 기준으로 수도권은 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원까지 보증에 가입할 수 있습니다.
▶ 보증에 가입하는데 약간의 비용이 들지만, 추후 안전하게 소중한 전세금을 반환받을 수 있으므로 꼭 가입하는 것이 좋습니다.
4. 주변 시세 전세보증금 확인을 통한 ‘깡통 전세’ 여부 파악
▶ 서울시의 경우 전세가격 상담센터를 운영하여 서울시 소재 전세 계약 예정자를 더욱 보호하고 있습니다.
▶ 서울 부동산 정보 광장(land.seoul.go.kr)에서 온라인 신청 하시면 됩니다.
▶ 서울 외 지역 분들은 전세가율(전세가격/매매가격)을 확인하셔서 80% 초과 시 위험한 물건이라고 생각하셔야 합니다.
- 아파트는 전세보증금과 선순위 대출금을 합하여 70% 미만, 빌라는 대출금과 보증금의 합계가 시세의 50% 이하가 되어야 안전합니다.
▶ 또한 부동산 테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보사이트(직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하시기 바랍니다.
5. 등기부등본 꼼꼼히 확인하기
▶ 전세나 월세 임차인은 본인이 직접 등기부 등본을 확인해야 합니다. 대법원에서는 부동산 사고에 대하여 공인중개사와 세입자 책임을 5:5로 하고 있습니다. 즉 법원은 공인중개사를 절대로 믿어서는 안되고, 계약자가 등기부등본을 꼭 확인하라는 것입니다.
▶ 임차주택의 근저당 등 과다한 대출이 들어가 있는지 확인하셔야 합니다.
▶ 등기부 등본 상 압류, 처분금지 등 권리 제한 사항이 있는지 확인하시고 임차주택의 신탁등기 여부 / 신탁원부 내용도 확인하셔야 합니다.
▶ (꿀팁) 만약 부동산 등기사항 전부증명서를 뗄 때, 말소사항을 포함하여 등기를 확인해 볼 수 있는데요, 만약 과거에 임차권등기가 되었다가 지워진 흔적이 있다면, 집주인은 과거에 보증금을 잘 안 돌려준 사례가 있다는 의미 입니다. 상습적으로 임차권 등기가 반복되고 있다면 집주인이 제 때 안돌려줄 확률이 높으니 유의하시기 바랍니다.
▶ 등기부 등본 확인하는 방법 어려우시다면 정부에서 운영하는 안심전세포털에서 확인하시면 더욱 쉽게 확인하실 수 있습니다.
6. 공인중개사의 공제회 가입 여부 확인
▶ 공인중개사법에 따르면 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 해당 중개대상물에 관한 권리관계 등에 대해 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 그리고 고의 또는 과실로 의무를 이행하지 않고 손해가 발생한 경우 배상책임이 있습니다.
▶ 최초 임대차 체결 시에 우선순위 있는 임대차 등에 대해 설명하지 않았다면 설명의무 위반을 이유로 손해배상청구를 할 수 있습니다. 다만 실무상 과실상계가 인정되어 미반환 보증금 전액을 받기는 어렵습니다. 공인중개사의 손해배상 책임이 인정되면 공제증서에 따라 공인중개사협회에 공제금을 청구할 수도 있고, 해당 공인중개사와 협회를 공동피고로 하여 소송을 진행 할 수 있습니다.
7. 임대차 계약서 작성 시 전세사기 방지특약 ‘근저당 특약’ 등 추가
▶ ‘근저당 특약’ 추가는 집주인이 잔금일에 해당 주택을 담보로 대출을 받는 등 근저당 설정을 하지 못하도록 잔금일 다음날까지 현재 등기 상태를 유지한다는 특약을 추가하는 걸 의미 합니다.
▶ 계약하려는 집에 근저당이 잡혀 있다면 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 할 채무가 후순위로 밀려 보증금을 날릴 수 있기 때문입니다.
▶ 또한 계약서 작성 시 집주인이 계약 이후 대출을 받거나 변동이 생기면 계약을 해지한다는 전세사기 방지특약을 넣어야 합니다. 전세 계약자가 전입하는 일자에 집주인이 대출을 받은 경우 계약자는 전세금을 모두 잃습니다. 은행 대출은 접수 당일 실효가 있습니다. 그러나 전세 전입신고는 다음날 효력이 있기 때문에 세입자가 불리합니다. 따라서 특약을 넣어서 전세금 피해를 막아야 합니다.
8. 계약 체결 후 주택 임대차 신고 필수
▶ 부동산거래신고법 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
- 주민센터 방문 또는 부동산거래시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고가 가능합니다.
▶ 이사 후에는 주민등록 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다. 가까운 주민센터 방문 신고나 정부24에서 온라인 신고를 하시면 됩니다.
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